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Jリート

インヴィンシブル投資法人はホテルと住居の面白いリートです。

2018/01/18

J-REITのインヴィンシブル投資法人(8963)について投資対象として買いか?を考えてみます。

インヴィンシブル投資法人のスポンサーはFortress Investment Group

インヴィンシブル投資法人のスポンサーは米国の投資運用会社Fortress Investment Groupです。このフォートレス・インベストメント・グループはニューヨークに本拠地を置く世界最大級の上場ヘッジファンド運用会社らしいです。親の知名度は世界的には他のリートに比べると高いのでしょうね。あまりくわしくは知りませんです。先日、インヴィンシブル投資法人は9月に日本格付研究所(JCR)より格付A(ポジティブ)を取得して話題になりました。

インヴィンシブル投資法人はホテル&住居の規模リート

インヴィンシブル投資法人は6月12月決算です。6月と12月というのは定期的な配当・分配金を確保するという意味では分散できていいと思います。資産規模はJ-REIT56銘柄中22番目、時価総額は21番目なのでインヴィンシブルは中規模リートということになります。

保有物件の築年数は18年です。J-REIT56銘柄中35番目なので、やや古い物件が主流です。住居タイプ別では87.3%が60㎡未満で、89.2%が賃料15万円未満です。よって単身・少数ファミリー層をターゲットにしています。物件の62%が首都圏に集中していますが、年々比率が減っていって地方が増えているもよう。これはどのような意図があるのか不明ですが、首都圏に集中したほうがいいのでは?

物件の投資比率は

  • 住居26.7.7%
  • オフィス・商業3.3%
  • 駐車場2.1%
  • ホテル67.9%

つまりほとんどホテルリートといっても過言ではなく、ホテル以外の3割は住居です。これはホテル&住居・・・結構面白いポートフォリオだと思います。

日本は観光資源の扱い方がど下手でアピール不足なのは明白であり、だからこそインバウンドの伸び代はまだまだあると思います。観光収入は10倍はいけるという意見もあります。よってホテルをメインに、手堅く住居で守るポートフォリオ構成は悪くないと思います。ホテル&住居で構成したリートは珍しいですよね。

インヴィンシブル投資法人の稼働率・NAV倍率・NOI利回り・LTV

稼働率はこのとおりです。

  • 住居95.7%
  • オフィス・商業97.3%
  • 駐車場100.0%
  • ホテル100.0%

ホテル100%は凄いけれど本当かな?総合稼働率は98.2%なので高いといえます。(インヴィンシブル投資法人WEBサイトより)

NAV倍率は1.3なのでやや割高。NOI利回りは6.6でJ-REIT56銘柄中9番目なので優秀といえます。LTVは53%と高い・・・これは改善の余地ありです。LTVの高さが気になるところではありますが、決算資料では直近のLTV(鑑定評価額ベース)は44.1%なので決して高いわけではないと言い訳?しているようにみえます(笑)。これをどう捉えるか?ですね。

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インヴィンシブル投資法人の分配金・利回りは高め

インヴィンシブル投資法人の利回りは5.4%。J-REITの平均が3.66%なので平均よりかなり高いです。上は6%オーバーのリートもありますが、5%超えの利回りはやはり「高い」といえます。来期、再来期の分配金も増加傾向にあるようです。ホテルの継続的な現在の稼働率を維持できれば分配金は維持できるとは思います。

インヴィンシブル投資法人のまとめ

以上をふまえると、

  • インヴィンシブル投資法人はホテルリートです。
  • 住居は単身の中間所得層をターゲットとしている
  • LTVの高さがやや気になりますが、ホテルの将来性を考えると期待値は高い
  • 現在の株価は額面が5万円台なのでとても買いやすい価格

といえます。ホテルと住居で構成するポートフォリオは面白いと思います。しかしながら現状、ホテル系リートは売られまくっていりのでここで買いに向かうのは勇気がいりそう。とはいえ、インヴィンシブル投資法人は冷静にみると、将来性もあり今後に投資する期待値の高いJ-REITの一つだと考えます。私も暴落時に少しずつ集めています。

 

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